Visszatérhetnek a lakáshitel-piacon az alacsony kamatszintek?

Az elmúlt egy évben, az infláció elleni küzdelemmel összefüggésben, jelentősen megemelkedtek a lakáshitelek kamatai, ami a kihelyezett hitelek állományát is jelentősen visszaszorította. Megnéztük, mi áll a jelenség hátterében, és azt is megpróbáljuk megbecsülni, mikor térhetnek vissza a korábbi kamatszintek.

A hazai pénzintézetek 2023 első negyedévében 12 ezer új lakáshitelre szerződtek, míg egy évvel korábban bőven 25 ezer fölötti ügylet született. Ha ez nem lenne elég, az átlagos ügyletméret is jelentősen csökkent: a tavalyi első negyedévi 13,65 millió forintról 9,6 millió forintra. A pénzintézetek szempontjából pedig mindez azt jelenti, hogy 2023 januárja és márciusa között mindössze harmadannyi volumenre tudtak szerződni, mint a tavalyi év azonos időszakában. Az okok persze már az alapján is érthetőek, hogy míg az akkori 5,4%-os átlagos szerződéses kamatszinten egy 20 évre felvett, tízéves kamatrögzítésű, 25 millió forintos lakáshitel havi törlesztőrészlete 170 ezer forintot ért el, addig az idei első negyedév 9%-os kamatszintjén mindez már 225 ezer forintot jelent.

A hitelkamatok megugrása, persze, csak az egyik tényező a hitelfelvevők szempontjából, legalább ekkora súllyal vetődik fel a gazdasági kilátások alakulása is, amiben ugyancsak jelentős romlás következett be ebben az időszakban. Ezt tükrözi, hogy a fogyasztói bizalmi index még a Covid-pandémia kitörésekor tapasztaltnál is nagyobb mélységbe zuhant a tavalyi év végére. Kisebb súllyal egyéb tényezők is felmerülnek (mint például a lakásépítések, illetve -felújítások terén fennálló szakember-hiány), összességében tehát nem a hitelkamatok alakulása az egyetlen magyarázata a lakáshitel-piac zsugorodásának, így nem is várható egyedül a kamatok csökkenésétől az, hogy a korábbi volumenek helyreálljanak.

Miért magasak a kamatok?

Félretéve azonban az egyéb szempontokat, ha mégis egyedül a kamatok oldaláról próbálnánk közelíteni ahhoz, mikor lendülhet túl jelenlegi holtpontján a lakáshitelezés, a következőket érdemes figyelembe vennünk. A bankok számára a hitelkamatok megállapításában a legfontosabb – noha korántsem az egyetlen – tényező a forrásköltség alakulása, azaz hogy mennyibe kerül magának a pénzintézetnek a kihitelezendő összeg előteremtése. Bár a hiteligénylők ezt többnyire nem mérlegelik, de az olyan kényelmi lehetőségek, mint a hitelfelvétel időpontjának, futamidejének vagy törlesztőjének megválasztása, a bankok számára mind költséget jelentenek. A kihelyezett hitel kamatából a pénzintézetnek fedeznie kell a saját forrásköltségét, plusz minden további, erre rárakódó extra kiadást. 

Az utóbbi években a rögzített kamatozású lakáshiteleket a pénzintézetek egyre csökkenő különbözettel árazták a forrásköltség fölé – részben a banki termékfejlesztés és a folyamati hatékonyság növelése, részben pedig az ügyfelekért folytatott verseny eredményeként. Mindezzel párhuzamosan, az infláció elleni küzdelem érdekében a jegybank az utóbbi egy évben folyamatosan emelte az alapkamatot, ami ugyanakkor közvetlenül növelte a bankok által elérhető források árát is. Ezt az emelkedést a pénzintézetek igyekeztek valamelyest tompítani, és nem teljes mértékben áthárítani az ügyfelekre, ezért 2022 jelentős részében a forrásköltség alatti kamatszinten hiteleztek. Ez a helyzet ugyanakkor egyáltalán nem kívánatos, és hosszú távon nem is fenntartható, vagyis a bankok kénytelenek visszatérni a normális üzletmenethez.

Mikor kerülhet erre sor?

Az infláció ez év elején túljutott a csúcsán, jelentősen enyhültek, ha teljesen meg nem is szűntek a Magyarországot érintő külső és belső pénzügyi fenyegetések, így az MNB már bele is kezdett a kamatkondíciók enyhítésébe. A kockázatok egy része ugyanakkor továbbra is fennáll, ezért az MNB vélhetően óvatosan fog haladni a kamatvágás folyamatával. Várakozásaink szerint a jegybank még a második félévben nagymértékben lassuló infláció mellett sem fog 10% alá menni az effektív kamattal ez év végéig. Áttételesen ugyan, de ez a bankok által igénybe vett források esetében is meglehetősen lassú ereszkedésre enged következtetni – és a pénzintézetek még ehhez képest is lassabb ütemben csökkentik majd a hitelkamataikat, hogy a normál üzletmenethez megkívánt különbözet helyreálljon.

A visszafogott ütem ellenére, a trend abba az irányba mutat, hogy a hitelkamatok az előttünk álló időszakban ereszkedésnek indulnak. Egy ideig azonban valószínűleg nem annyira az érdemi kamatcsökkenés, mint bizonyos külső és belső pénzügyi kockázatok enyhülése, és ezek mentén a gazdasági kilátások javulása vezeti majd a lassú élénkülés irányba a lakáshitel-piacot. Várakozásaink szerint 2024 második felében érhetik el az új lakáshitelek kamatai azokat a szinteket, amelyek mellett korábban komolyabb igény mutatkozott a jelzáloghitelekre.

Természetesen a várakozásokkal kapcsolatban fontos észben tartani, hogy a folyamatokat nem csak a hozamkörnyezet és a bankok forrásköltsége befolyásolhatja, hanem olyan tényezők is, mint az ingatlanárak, a munkaerőpiac és a reáljövedelmek alakulása, amelyeket ebben a cikkben nem vettünk külön számításba.