A lakáspiacon ritkán az a kérdés, hogy egy állami támogatás képes-e keresletet teremteni. Többnyire képes. A valódi kérdés az, hogy van-e elég lakás, amelyre ez a kereslet rá tud csatlakozni. Az Otthon Start esetében most éppen ez a pont tűnik a legfontosabbnak: a program megmozgatta a piacot, de a kínálati oldal egyelőre nem tudott vele azonos sebességgel lépést tartani.
A kezdeti kiugrások után az adás-vételi piac normalizáltabb pályára állt. Ez első ránézésre megnyugtató hír, valójában azonban inkább azt mutatja, hogy a keresletélénkítő hatás a fővárosban és a nagyobb városokban gyorsan elérte természetes korlátait. A vevők jelentős része a magasabb árszintű településeken eljutott fizetőképessége határáig. Innen már nem elég az olcsóbb vagy támogatott hitel: kellene hozzá megfelelő árú, megfelelő minőségű és megfelelő helyen lévő lakás is.
Budapesten különösen élesen látszik a probléma. Az új lakáskínálat csak korlátozott része felel meg a program feltételeinek, miközben a használt lakások jelentős része a tavalyi drágulás után sok vevő számára már túl drága. Így könnyen kialakulhat egy furcsa piaci állapot: a támogatott kereslet nem ott és nem olyan lakásokra jelenik meg, ahol a kínálat ténylegesen rendelkezésre áll.
A kínálati fordulat ugyanakkor nem marad teljesen el, csak nem azonnali. A kiadott építési engedélyek száma már érdemben emelkedett, ami azt jelzi, hogy a fejlesztői oldalon elindult az alkalmazkodás. Az Otthon Start és a Lakhatási Tőkeprogram miatt megkezdett beruházások középtávon jelentős új kínálatot hozhatnak, de az építőiparban az időt nem lehet rendelettel lerövidíteni. Egy engedélyből nem lesz másnap átadott lakás.
Ez a késleltetés a lakáspolitika egyik legfontosabb kockázata. Ha a támogatás előbb érkezik, mint a lakás, akkor rövid távon nem feltétlenül a lakhatási hozzáférést javítja, hanem az árakat tartja magasan. Különösen akkor, ha az eladók kivárnak, a vevők pedig csak nagyobb alkuval lennének hajlandók vásárolni. Ebben a helyzetben a piac nem befagy, hanem széthúzódik: a jó lokációjú, támogatással is elérhető ingatlanok továbbra is kelendők, a túlárazott állomány viszont egyre hosszabb ideig ragadhat a piacon.
A program hosszabb távú megítélése ezért nem azon fog eldőlni, hogy hány vevőt mozgatott meg az első hónapokban. Az lesz a döntő, hogy a támogatás képes-e valódi kínálati alkalmazkodást kiváltani. Ha igen, akkor az Otthon Start a lakásépítési ciklus újraindításának egyik eszköze lesz. Ha nem, akkor csak egy újabb keresleti sokk marad egy olyan piacon, ahol a legnagyobb hiánycikk továbbra sem a hitel, hanem a megfizethető lakás.
