Az Európai Bizottság által előkészített Affordable Housing Act célja, hogy egységes jogi keretet adjon azoknak a városoknak és régióknak, amelyek korlátozni szeretnék a rövid távú lakáskiadást. Az indok egyértelmű: bár uniós szinten a rövid távra kiadott ingatlanok a lakásállomány mindössze 1,2 százalékát adják, de az egyes turisztikai központokban az arányuk elérheti a 20 százalékot, ami érezhetően szűkíti a helyben élők számára elérhető lakáskínálatot. Az elmúlt évtizedben Európai Unióban átlagosan 65%-kal emelkedtek a lakóingatlanok árai, amivel egyre nehezebbé vált a megfizethető lakhatás biztosítása.
Az Airbnb-kérdés azonban csak az egyik része a problémának. Számos európai városban nemcsak a turistáknak kiadott lakások aránya magas, hanem azoké az ingatlanoké is, amelyek gyakorlatilag üresen állnak. Az EU-ban ez utóbbiak aránya átlagosan mintegy 20%. Ezek egy része befektetési céllal megvásárolt lakás, más része örökség, nyaraló vagy olyan ingatlan, amelyet a tulajdonos hosszabb ideje nem hasznosít. A lakáspolitikai logika ugyanaz, mint az Airbnb-szabályozás esetében: ha ezek az ingatlanok megjelennének a hosszú távú bérleti vagy az adásvételi piacon, enyhülhetne a lakáshiány, mérséklődhetne az árnyomás és javulhatna a megfizethetőség és az elérhetőség.
Néhány nemzetközi példa az üres lakások piacra terelésére
Az európai döntéshozók egyre inkább abból indulnak ki, hogy a lakhatási válság kezeléséhez nem elegendő új lakásokat építeni: legalább ilyen fontos a meglévő lakásállomány hatékonyabb kihasználása. Az Airbnb-k korlátozása mellett ezért egyre több országban kerül napirendre az üresen álló lakások megadóztatása is. A legismertebb európai példa Franciaország, ahol 1998-ban vezették be az üresen álló lakások adóját, amelyet ráadásul azóta többször is szigorítottak. A legutóbbi módosítás szerint, 2027-től a lakáshiánnyal küzdő térségekben az üresen álló ingatlannal egyébként elérhető becsült éves bérleti díj 17 százaléka lesz az adó első adóévben, ezt követően pedig 34 százalék.
Az üresen álló lakások értékesítésének vagy bérbeadásának ösztönzése Írország is az ingatlanok megadóztatását választotta. A 2023-ban bevezetett, országosan azonos mértékű Vacant Homes Tax azokat a lakóingatlanokat érinti, amelyeket egy év alatt kevesebb mint 30 napig használnak. Az adó mértéke kezdetben a helyi ingatlanadó háromszorosa volt, ezt azonban később hétszeresre emelték.
De nem minden ország adóval próbálja visszaterelni az üresen álló lakásokat a piacra. Dániában több településen lakhatási kötelezettség vonatkozik a lakóingatlanokra, nevezetesen törvényellenes egy ingatlant 6 hónapnál hosszabb ideig üresen hagyni. Utóbbi esetében az önkormányzat kényszer bérbeadhatja a lakást. A tulajdonosnak tehát életvitelszerűen használnia kell az ingatlant, vagy gondoskodnia kell annak bérbeadásáról. A szabályok megsértése, üres lakás eltitkolása egyes esetekben jelentős pénzbírsággal járhat. A dán kormány ráadásul az elmúlt években a szankciók további szigorítását is kezdeményezte: ismételt vagy súlyosabb jogsértések esetén a bírság akár 100 ezer dán koronát, azaz mintegy 13,5 ezer eurót is elérhet.
Tengeren túli példa a kanadai Vancouver üreslakás-adója: a város 2017-ben vezette be az intézkedést, amelynek keretében jelenleg az adott évre meghatározott adóköteles ingatlanérték 3 százalékának megfelelő adót vetnek ki az üresen álló lakásokra.
Mekkora bevételt hozhatna egy francia mintájú üreslakás-adó Magyarországon?
A 2022-es népszámlálás szerint Magyarországon 4,58 millió lakás található, amiből mintegy 571 ezer nem lakott lakás volt. Ez azt jelenti, hogy a lakásállomány 12,5%-a állt üresen vagy nem volt állandó lakója. Budapesten mintegy 161 ezer nem lakott lakást regisztráltak, ami az országos üres lakásállomány 28,1%-át jelentette. Mindezt jól mutatja, hogy a magyar lakásállomány magas hányada nincs kihasználva, különösen Budapesten, ahol a lakhatási helyzet igen égető probléma. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy mindegyik ténylegesen üres vagy adóztatható lenne. A kategóriába ugyanis a nyaralók, második otthonok, az értékesítés vagy felújítás alatt álló lakások, valamint olyan ingatlanok is beletartozhatnak, amelyekben ugyan senki sem rendelkezik állandó lakcímmel, de például – adott esetben illegálisan – bérbe adva vagy időszakosan használva vannak.
Az alábbiakban bemutatunk egy hozzávetőleges kalkulációt, amely igyekszik megragadni a lehetséges bevétel mértékét. Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy a tartósan üresen álló lakások pontos számáról nincs naprakész hivatalos adat, ezért az alábbi számítás kizárólag a lehetséges nagyságrendek bemutatását szolgáló szemléltető kalkulációnak tekinthető.
Ha a nem lakott lakások 5-10 százaléka sorolható a tartósan kihasználatlan ingatlanok közé, akkor 29-57 ezer lakásról beszélhetünk, míg 20-30 százalékos arány esetén már 114-171 ezer ingatlan jelenhetne meg potenciálisan a lakhatási célú kínálatban.
A szemléltető számítás során a francia üreslakás-adó jelenleg ismert szabályait vettük alapul, vagyis a becsült éves bérleti értékre kivetett, az első adóévben alkalmazandó 17 százalékos kulccsal számoltunk. Az egyszerűsítés kedvéért a hazai országos, havi 209 ezer forintos átlagos bérleti díjból indulunk ki, akkor ez lakásonként ez első évben mintegy 426 ezer forintos adóterhet jelentene. A fenti forgatókönyveket alapul véve a potenciális bevétel 12 és 73 milliárd forint között alakulhatna szintén az első évben, majd duplázódna a második évtől.
A tényleges bevétel valószínűleg ennél alacsonyabb lenne, hiszen a tulajdonosok egy része az adó elkerülése érdekében inkább bejelentkezne az ingatlanba, kiadná azt vagy értékesítené. A valódi cél természetesen nem a magasabb költségvetési bevétel realizálása, hanem a piacon megjelenő többletkínálattal a lakhatási gondok enyhítése.
A nemzetközi tapasztalatok szerint az üresen álló lakások megadóztatása hatékonyan csökkentheti a lakáspiaci üresedést, ugyanakkor a lakásárakra gyakorolt hatása általában mérsékelt: így Franciaországban az üreslakás-adó mintegy 13%-kal csökkentette az üres lakások számát, míg Vancouverben 21%-os visszaesést eredményezett, de egyik országban sem volt érdemi hatása a bérleti díjakra vagy a lakhatás megfizethetőségére. A fent vázoltak közül, a legkedvezőbb forgatókönyv szerint Magyarországon közel 172 ezer használt lakás kerülhetne vissza a piacra, ami a teljes lakásállomány mintegy 3%-át jelenti.
Az európai tapasztalatok alapján az Airbnb korlátozása önmagában nem oldja meg a lakhatási válságot. A rövid távú lakáskiadás visszaszorítása, az üresen álló lakások hasznosításának ösztönzése, az új lakások építésének támogatása és a bérlakásszektor fejlesztése együtt alkothatnak hatékony választ a problémára. A nemzetközi példák azt mutatják, hogy az üresen álló ingatlanok aktivizálása érzékelhetően növelheti a lakáskínálatot, mérsékelheti az árakra és a bérleti díjakra nehezedő nyomást, miközben javíthatja a megfizethető lakhatást. Magyarországon, de különösen Budapesten lehet jelentős tartalék a nem hasznosított lakásokban. Bár a tartósan üresen álló ingatlanok pontos száma nem ismert, már pár tízezer lakáspiacra kerülése is érdemben bővíthetné a kínálatot.
