Csökkenhet-e a közeljövőben a lakóingatlanok ára?

Mikor a lakásárak nőnek, és ennek a lendülete is tartós, a vevőkben joggal merülhet fel a kérdés, hogy nem túl drágák-e az ingatlanok, érdemes-e most vásárolni. Ha a növekedés lelassul, vagy az árak esetleg stagnálnak, megint bizonytalanságba kerülnek a vásárlók, hogy nem fognak-e veszíteni a jövőben, ha most döntenek a vásárlás mellett. Megnéztük, mi lehet a legjobb stratégia.

Nem véletlenül merül fel a kérdés, hogy jelen helyzetben és gazdasági környezetben érdemes-e kivárni a lakásvásárlással. Amit mérlegelni szükséges az az, hogy korábbi gazdasági fordulatok után hogyan viselkedtek a lakásárak. Estek? Vagy éppen emelkedtek? Milyenek most a várakozások a hitelkamatok alakulására vonatkozóan? Érdemesebb inkább kivárni a lakásvásárlással és másba, például állampapírba fektetni a pénzt? Mennyire bizonytalan a helyzet, milyen reálgazdasági kockázatokat látni jelenleg?

A 2008-as válság még mindig sok ember fejében rémképként él, de ahogy tapasztaltuk, az akkori jelentős súlyú rendszerszintű nehézségek ellenére a válságot követő időszakban – 2009 és 2013 között – csak moderált volt a visszaesés, ami elhanyagolható, ha azt tekintjük, hogy azóta megduplázódtak a lakásárak, sőt egyes helyeken megháromszorozódott az ingatlanok értéke. Sőt, a COVID kitörése tájékán is csak az áremelkedés mérséklődését lehetett tapasztalni, érdemi árcsökkenésre nem került sor. Most ráadásul más jellegűek a problémák, mint akár 2008 után, vagy a koronavírus-járvány idején voltak. Az ingatlanpiacon 2022 nyarán elkezdett kinyílni az olló a kereslet és a kínálat között, egészen pontosan nagyobb lett a kínálat, mint a kereslet. Ezt az infláció emelkedése, az energiahordozók árának hirtelen megugrása, a hitelek drágulása (kétszámjegyű hitelkamatok), valamint az okozta, hogy a gazdasági bizonytalanság miatt nem mertek hosszabb távra tervezni az emberek. Mindezek következtében idén januárra a tranzakciók száma tartósan visszaesett.

De van még egy tényező. A 16% körüli állampapír hozamok szintén inkább a megtakarításra ösztönözték a lakosságot, így az ingatlanvásárlási szándékok háttérbe szorultak. És ha innen nézzük, vagyis a magas infláció miatt megugró állampapírhozamok miatt már nem is tűnhet olyan jó befektetésnek az ingatlan. Vagyis ha az állampapírok hozamánál kisebb arányú lesz az ingatlanpiaci áremelkedés, akkor érdemes lehet kivárni az ingatlan vásárlással.

2023-ban a magas infláció miatt a nominális lakásáraknak nem kell csökkenniük ahhoz, hogy reálértéken akár 18%-os további értékvesztés következzen be. Idén áprilisra 24%-ra mérséklődött az infláció, idei év végére így is egyszámjegyű inflációra számítunk, 2024 átlagában pedig elérheti az 3,6%-ot. Ha emellett a hitelkamatokban is markáns csökkenés következik be, akkor az a keresletet is erősíti, ami továbbgyűrűzve az árakban is érezteti majd hatását. 2024 egészét nézve tehát van esély arra, hogy reálértéken is megálljon az árcsökkenés.

A jelenlegi helyzetben nyár közepéig még kismértékben mérséklődhetnek a nominális árak, amit jövő év áprilisáig egy nagyon lassú emelkedés válthat fel. A nagyobb visszaesés a rosszabb energiahatékonyságú használt lakások árában várható, ott júliusig 3-5%-os csökkenés jöhet, amit jövő áprilisig stagnálás válthat fel. A jobb minőségű lakásoknál és új építésű ingatlanoknál nem várható további árcsökkenés, mert a kivitelezési költségek sem csökkennek, illetve zsugorodik az újonnan épülő lakások száma tehát a kínálat is kisebb lesz. Ezt alapul véve viszont, ha új építésű lakásokról beszélünk, korántsem biztos, hogy rossz ötlet akár a mostani piacon a lakásvásárlás. Ráadásul, ha kiadásra szánjuk a befektetésünket, pozítívan hathat, hogy a bérleti díjak az előttünk álló évben a piaci szereplők várakozásai szerint jobban követhetik az inflációt, mint a lakásárak.

Feltehetően akkor indulhatnak el érdemben ismét felfelé az árak, amikor a kamatok elég alacsonyan lesznek ahhoz, hogy erősödjön a hitelezés, ami élénkítően hathat a piaci keresletre.