Milyen hatással lehetnek az átalakuló állami támogatások a lakáspiacra?

A városi CSOK kivezetése jelentős hatással lehet az ingatlanpiacra az év második felében. Piacélénkítő hatása azonban inkább a városi ingatlanoknál mutatkozhat, a falusi CSOK-os településeken továbbra is a kivárás lehet jellemző.

Jövőre megváltozik az igényelhető állami támogatások rendszere. 2024. január 1-től azok a házaspárok vehetik fel a babaváró hitelt, ahol a nő 30 év alatti, továbbá bevezetnek egy átmeneti időszakot is 2024 januárja és 2025 között, amikor még a 30-40 év közötti nők is jogosultak lesznek rá a várandósságuk igazolása esetén. A hitel összegét pedig 10-ről 11 millióra növelik.

A CSOK falun érvényes szabályai is átalakulnak; a kamattámogatás fenn marad, megtartják, és 50%-kal megemelik a keretösszegeket, ami az elmúlt években megugró ingatlanárak, felújítási költségek és az infláció ellensúlyozásához is segítséget nyújt. A támogatási összegek növelése kizárólag a használt lakások vásárlását és bővítését/korszerűsítését vagy a meglévő használt lakások bővítését/korszerűsítését érinti. Több támogatást lehet elérni, ha használt lakás vásárlásával egy időben korszerűsítés és/vagy bővítés is történik a preferált települések egyikén. Ugyanakkor a városokban a jövőben nem lehet majd igénybe venni a CSOK-ot (se a hozzá tartozó kamattámogatást), mivel ezt a támogatási formát a kormány megszünteti. Ezzel együtt egy új támogatási rendszer kerül kidolgozásra jövőre.

Bár a támogatott hitelek – azok kedvező kamat-kondícióik miatt – felértékelődtek a magas kamatkörnyezetben, a CSOK-igénylések száma, a gazdasági bizonytalansággal összefüggésben, éves szinten már korábban csökkenésnek indult.

A CSOK-szerződéskötések volumene

Az ábra alapján az is megfigyelhető, hogy az állami támogatások még segítették a már 2022-ben lassuló ingatlanpiacot, mivel a CSOK-hoz kapcsolódó hitelek aránya még ebben az időszakban is nőtt. A 2022 folyamán megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 19%-kal mérséklődött 2021-hez képest, és a visszaesés mértéke 2023-ben tovább nőtt: az év első hat hónapjában mindössze 44 ezer körüli tranzakció történt Magyarországon a Duna House tranzakció-becslése alapján, amely a tavalyi (2022) első félévhez képest 41%-os visszaesést jelent. A legfrissebb rendelkezésre álló, idei első negyedéves KSH-adatok alapján minden településtípus esetében csökkentek a tranzakciók, a legkisebb mértékben a falusi CSOK-ra jogosult településeken, ahol 32%-os visszaesés történt; míg Budapesten 52%-kal, a megyei jogú városokban 49%-kal, a többi városban 36%-kal csökkentek az adás-vételek éves összevetésben.

Hogy mi történik az előttünk álló hat hónapban, azt nehéz megmondani, mivel a bejelentett intézkedések, rövid és hosszú távon egyaránt hatással bírhatnak a lakáspiacra. Rövidtávú hatásként a városokban felfokozott érdeklődésre és előrehozott vásárlásokra lehet számítani az év hátralevő részében. A CSOK-os támogatások és a babaváró hitel átalakítása miatt a jogosultak egy része még idén plusz keresletet hozhat a lakáspiacra. Az érdeklődések erősödése és a tranzakciók gyorsabb zárása várható, az eladók is érdekeltek lehetnek az év vége előtti eladásban, amíg a vevőkör kedvezőbb anyagi helyzetben van még ebben az időszakban. Ez megtámaszthatja a rossz helyzetben lévő piacot.

A falusi CSOK-kal érintett településeken várhatóan a vevők próbálnak majd kivárni és az eredetileg idénre tervezett beruházásokat, tudatosan következő évre tolni a nagyobb támogatás és hitelkamatok mérséklődése reményében. Erre várhatóan az eladók is reagálni fognak és a megemelt támogatási összeg egy részét megpróbálhatják az eladási árba építeni. 

Közép- és hosszútávon pedig a belengetett, de hivatalosan még be nem jelentetett támogatási csomag – a költségvetés helyzete miatt – várhatóan szűkebb lesz a jelenleginél. Segítené a piaci bizonytalanság eloszlatását, ha a kormány minél hamarabb bemutatná az új támogatási konstrukció elemeit, mivel jelenleg azok kerültek nehezebb helyzetbe, akik közép- vagy hosszútávon tervezték a lakásvárlást.

Egyrészt az infláció és a magas kamatkörnyezet miatt, másrészt amiatt, mert az ingatlan, mint befektetés erős vetélytársat kapott más alternatív befektetések, például állampapírok formájában, összességében idén visszafogottabb kereslet várható a lakáspiacon az előző évekhez képest, még ha a „városi” CSOK év végi kivezetése előrehozott keresletet is generálhat. A korszerűtlenebb és nagyobb ingatlanok iránt sokkal kisebb érdeklődés mutatkozhat, a korszerűbb, kisebb ingatlanok viszont vevőre találhatnak. 2023-ban a korábbi évekhez képest jelentősen kevesebb tranzakcióra lehet számítani, és amíg a hitelkamatok jelentősebb mértékben nem mérséklődnek, ez vélhetően így is marad.