Hosszabb távon sokat lendíthet a gazdaságon a Lakhatási Tőkeprogram

A 2022-ben induló nemzetközi és hazai gazdasági lassulás hatására majdnem 10 éves mélypontra került a hazai lakáspiac két meghatározó mutatója: az épített lakások és a kiadott építési engedélyek száma. A gazdasági kormányzat válaszul évi 25 ezer új lakás építését tűzte ki célul, s ennek érdekében elindította a mintegy 200 milliárd forintos Lakhatási Tőkeprogramot, mely komoly lendületet adhat a szektor szereplőinek. Kérdés ugyanakkor, hogy a program milyen időtávon fejtheti ki a hatását, és milyen léptékű változásra lesz elég a támogatások kerete.

Az építőipar éves átlagos termelése az EU-ban tavaly 1,3%-kal, Magyarországon 0,4%-kal mérséklődött. A visszaesés legfőbb oka az új lakóépületek számának jelentős visszaesése volt. Ezt alapvetően a magas ingatlanárak, a továbbra is magas (bár csökkenő) kamatok és a magas építési költségek jelentették.

A lakásállomány megújulása Magyarországon egyre lassabb, annak ellenére, hogy 2024-ben szinte mindenhol csökkent a lakásépítések száma, de még így is magasabb szinten vannak a régiós országok fajlagos lakásépítési adatai. Összehasonlításképpen: Csehországban, Szlovákiában és Romániában is egy millió főre vetítve ~3000 újlakás átadás volt jellemző az elmúlt években, míg Magyarországon még az utolsó erősebb évnek számító 2020-ban sem érte el a 3000-es szintet, és azóta is folyamatosan csökkenő trendben van.

Pozitív viszont a lakáspiaci tranzakciók számának dinamikus emelkedése itthon – köszönhetően az általános gazdasági élénkülésnek, állami támogatásoknak, a reálbérek emelkedésének, valamint az állampapírpiaci lejáratoknak és hozamkifizetéseknek. A forgalom emelkedése jelzi, hogy az ingatatlanpiac fokozatosan helyreállt, és ez a lakásépítési kedvre pozitívan hathat a szűkülő kínálat miatt.

Új intézkedések támogatják az építéseket

A célként kitűzött, évi 25 ezer új lakás megépítését tavaly óta különböző intézkedésekkel kezdte el támogatni a kormány immár kínálati oldalról is: 2030-ig meghosszabbították az újépítésű lakások kedvezményes, 5%-os áfakulcsát, ráadásul a rozsdaövezetekben ezt az áfa összeget vissza is lehet igényelni (beruházóknak ez igen kedvező támogatás). Emellett keresleti oldalon az újépítésű és energiahatékony lakásokra léteznek kedvezőbb hitelfeltételek is. A kormány még tavaly, a 21 pontos gazdaságfejlesztési akcióterve részeként jelentette be a 200 milliárd forintos Lakhatási Tőkeprogram elindítását, döntően új lakások építésére (februárban 300 milliárd forintra emelték a program keretösszegét a kiemelt érdeklődés miatt), melynek számottevő hatása lehet a lakásépítésekre. A program célja, hogy állami és magánforrások bevonásával ösztönözze a lakásépítéseket: az alapok számára minimum 30% önerőre van szükség, és így az állam a projektek 70%-áig biztosít forrást. Kormányzati számítások szerint a program 1000 milliárd forintnyi fejlesztéssel 5 év alatt nagyságrendileg 30 ezer lakóingatlan építéséhez járulhat hozzá.

A régiós országokban 2024-ben 2-6% között mozgott a lakásberuházások GDP-hez viszonyított aránya, mely meglehetősen nagy szélsőségeket mutat. Magyarországon ez a ráta 2005 és 2024 között 1,8 és 4,7% között szóródott. A pénzügyi válság után a lakásberuházások aránya itthon drasztikus csökkenést mutatott, azonban 2015 után a lakásépítések fokozatos felfutásával újra elérte a régió átlagát. Az utolsó két évben a gazdaság lassulásával mindenhol újra visszaesés volt tapasztalható; a magyar adat meghaladja Románia és Lengyelország adatát, de Csehország és Ausztria alatt maradt.

A lakásépítések száma a fenti adatok alapján az elmúlt 4 évben csökkenő trendben van, ezért ambiciózus célnak tűnhet az évi 25 ezer lakásépítés. Ennek a számnak az elérése valószínűleg több év alatt valósulhat meg, mint ahogy történt 2015-2020 között. Akkor 5-6 év kellett ahhoz, hogy a 8 ezer körüli szintről 28 ezer fölé emelkedjen az építésszám – megtámogatva az újonnan bevezetett CSOK lendületével, az alacsony kamatkörnyezettel és kedvezőbb növekedési kilátásokkal, amit segítettek az EU pénzek is. Amennyiben ezt a növekedési ütemet vesszük alapul, akkor most is kellene 4-5 év a 25 ezres átadás eléréséig. Az MNB becslése szerint 10 ezer új lakás megépítése egy évben 0,8-1,0 százalékponttal emeli a GDP adott évi szintjét közvetlenül az építőipar teljesítményén és közvetetten is, és a lakásépítésekhez kapcsolódó egyéb ágazatokon és szolgáltatásokon keresztül. Ezek alapján, a gazdasági környezet kedvezővé válása miatt bekövetkező újlakás-építések idővel bekövetkező felfutása, kiegészülve a Lakhatási Tőkeprogram által megépült lakásokkal, évente a GDP néhány tized százalékának megfelelő mértékben tudnák a hazai GDP-t növelni. Ennek hatása – ahogy fent is szerepel – nem várható azonnal, hanem csak pár év eltolódással realizálódhat majd.

Összefoglalva, az adatokból látható, hogy a lakásépítési kedv mélypontra került, de mivel a lakásépítési dinamikát nagyban meghatározzák az állami programok, ezért a Lakhatási Tőkeprogram a kormányzat egyik legkomolyabb lépése lehet a lakásépítési piac, és így az építőipar felpörgetésére. A lakásépítés az összes építőipari tevékenység nagyjából negyedét adja, így az építőiparra szignifikáns hatással lehet az épített lakások számának bővülése. A program sikeres megvalósulása esetén javíthatja a lakhatási körülményeket, és egyben az árak növekedésére is visszafogó hatással lehet. Az építkezések átfutási ideje miatt a Tőkeprogram érdemben jövő évtől, azaz 2026-tól fejtheti ki kedvező lakáspiaci, reálgazdasági hatásait.

Lakásépítési trendek az elmúlt 20 évben

Ha távolabbról vizsgáljuk a trendeket, alakásépítések száma utoljára 2005-ben érte el – a lakás-megújítások ideális szintjének tekintett – évi 40 ezres szintet. Ez annak volt köszönhető, hogy az első Orbán-kormány a rendszerváltás után először hozott különböző lakáspolitikai intézkedéseket, mint például államilag támogatott lakáshitelek, magánlakás-építés támogatása adókedvezményekkel, panelfelújítási program. A 2008-as válság nyomán, a lakásépítések száma 2013-2016 között érte el a mélypontot, mikor az új lakás-átadások száma 10 ezer alá csökkent. 2020-ban 10 éves csúcsot döntött a lakásépítési szektor, így több mint 28 ezer lakás épült; ekkor a babaváró támogatás, és a különböző CSOK fajták, és lakásfelújítási támogatások segítették a szektort.

A lakásépítésekben 2024-re éreztette magát igazán a 2022-ben induló nemzetközi és hazai gazdasági lassulás. Ebben az évben már csak 13.295 lakás épült Magyarországon, ez 29%-kal volt alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Az építési engedélyek számában sem látszik még a fordulat, ugyanis a 2024-es 20.500 engedély-szám 4,7%-kal maradt el a 2023-as adattól, és utoljára 2015-ben regisztráltak ennél kevesebbet. Ezen felül egyébként ezres nagyságrendben vannak még ki nem használt engedélyek a piacon.

Készítette: Horti Flóra – az MBH Elemzési Centrum ágazati elemzője