Lakáspiac: az emelkedő kereslet begyűrűzik az árakba is

Nehéz időszakot tudhat maga mögött a hazai lakáspiac, ám a gazdasági környezet alakulása, ezzel párhuzamosan a fogyasztói bizalom erősödése, a beindult lakáspiaci-folyamatok már sejtetik a fordulatot.

Ha szemléltetni szeretnénk a lakáspiaci ciklusokat, akkor a következő ábrát vázolhatjuk fel magunknak.

2022 második felében a gazdasági kilátások romlása, az infláció emelkedése, valamint a monetáris kondíciók szigorodása a lakáspiaci ciklus fordulópontját eredményezte. A fordulat mind az adásvételek számában, mind a lakásárak dinamikájában megmutatkozott. 2023-ban a magas inflációs környezet miatt a háztartások reál értelemben vett rendelkezésre álló jövedelmének mérséklődése miatt fennmaradt az alacsony kereslet, mely tovább hűtötte a lakáspiacot. Ezzel párhuzamosan az új lakás kínálat is borús képet festett; az építési engedélyek száma bezuhant és az épített lakások számában is jelentős visszaesés következett be. A lakásárak emelkedése is megtorpant, 2023 második negyedévében olyan történt, amire 9 év óta nem volt példa: a nominális lakásárak éves szinten csökkentek.

Ezután 2023 harmadik negyedévétől kezdve fokozatos élénkülés kezdődött. A gazdasági kilátások, ha óvatosan is, de javulni kezdtek és a fogyasztói bizalmatlanság is oldódott. A monetáris környezet javulásával párhuzamosan a hitelkamatok mérséklődtek, mely a hitelezés megindulását is segítette. Eközben lakáspiacot élénkítő támogatási intézkedések is életbe léptek, gondoljunk csak a CSOK program újragombolására, a THM-plafonra, az első lakásvásárlókat érintő önerő csökkentésére, vagy akár a kínálatot érintő kedvezményes lakásáfa meghosszabbítására.

Ezek eredőjeként megindult a lakástranzakciók növekedése 2023 végétől, 2024 első negyedévében pedig 30 százalékkal bővült az adásvételek száma az előző év azonos időszakához képest. A magas állampapír-hozamok jóváírása, továbbá a reálbérek növekedése nyomán bővülő megtakarítási volumen-növekedés együttesen a befektetési célú lakásvásárlást ösztönzi, de nem csak a befektetői réteg tért vissza a piacra, hanem hangsúlyosan megjelennek olyan magánszemélyek is, akik a hosszú ideje elhalasztott keresletüket szeretnék bepótolni, illetve az első lakásvásárlók szegmense is élénkül.

Itt tartunk most, az ábrán bordó jellel is jelölve. Az élénkülés már javában tart, melyet abból is láthatunk, hogy megemelkedett a legnagyobb hazai ingatlan portálon hirdetett eladni kívánt lakóingatlanok száma, 2022 májushoz viszonyítva közel 40%-kal több ház és lakás volt eladósorban. Az érdeklődés is megnőtt: 2024 első öt hónapjában megközelítőleg 20 százalékkal nagyobb érdeklődés mutatkozott, mint a múlt év azonos időszakában.

A kereslet emelkedése előbb-utóbb elkerülhetetlenül be fog gyűrűzni a lakásárakba is, a makrogazdasági fundamentumok javulásával és a reálbérek növekedése által megtámasztva. Ennek már most szemtanúi lehetünk, ugyanis az első negyedévben a nominális áremelkedés üteme tovább gyorsult: az MNB adatai szerint Budapesten 3,4 százalékkal, a vidéki városokban 5,7 százalékkal, míg a községekben 7,5 százalékkal emelkedtek a nominális lakásárak az előző év azonos időszakához képest. Kérdéses, hogy megéri-e kivárni a lakásvásárlással arra számítva, hogy a hitelkamatok tovább csökkenjenek, vagy az árak emelkedését megelőzve már most vevőként piacra lépni.