Merre fordul az ingatlanpiac? – Csökkenő tendenciában a lakásépítések száma és a hitelezés volumene
Trendszerűen csökken a kiadott építési engedélyek és a lakásépítések száma Magyarországon, és a következő évben is gyenge számokra számíthatunk. A háztartások a kamatok jelentős emelkedésére, a megélhetési költségek növekedésére és a gazdasági kilátások bizonytalanságaira reagálva jóval óvatosabbá váltak hitelfelvételi döntéseikben, és ez legdrasztikusabb mértékben a lakáshitelek körében nyilvánult meg. Közép és hosszú távon azonban visszatérhet az ingatlanbefektetések népszerűsége.
Az idei második negyedévben mindössze 3740 lakást építettek, ami közel 20%-os csökkenés éves alapon. Az építési engedélyek száma ennél is nagyobb mértékben, 40%-kal esett vissza, amit azt jelzi, hogy a következő időszakban is kedvezőtlen számokat látunk majd. Az építőipari termelés 2022 eleje óta csökkenő trendben van, a júniusi teljesítmény bő két éve a legalacsonyabbnak számít. Az ágazatot több tényező sújtja egyszerre.
Az állami fejlesztések leállítása, az uniós források akadozása, a kereslet csökkenése, a háztartások jövedelmi helyzetének romlása, a megemelkedő hitelkamatok, illetve az állami támogatások szűkülése egyaránt látszik az új lakóingatlanok számának visszaesésében. A lakásépítések számának jövőbeni alakulását nagyban meghatározza majd a városokban a CSOK helyébe lépő új támogatási forma is. Emelkedő pályára akkor állhat a piac, ha a kamatkörnyezet normalizálódik, és a háztartások jövedelmi helyzete is javul.
A keresletcsökkenés ugyanakkor nem rántotta magával az árakat, bár az áremelkedés mértéke számottevően lassult. A 2022. negyedik negyedévi enyhe árcsökkenést 2023 első negyedévében emelkedés követte, de az előző évek első hónapjaiban bekövetkező gyors árnövekedés idén elmaradt. Mindezek alapján azt mondhatjuk, hogy nominálisan stagnáló árakat látunk, a korábbi negyedéves 2%-os csökkenés után most 2%-kal emelkedtek az árak, így lényegében a 2022 harmadik negyedévi szinten állnak.
A zuhanás csak reálértéken, vagyis az országban jellemző átlagárakhoz viszonyítva valósul meg, nominálisan, tehát a számszerű árakban még nem látszik drasztikus visszaesés. A lakásár-emelkedés lassulása és a reállakásárak csökkenése összefügg a lakáscélú hitelezésben tapasztalt megtorpanással.
2023 első félévében csak harmadakkora volumenű új lakáshitelre kötöttek szerződést a hitelintézetekkel, mint 2022 azonos időszakában. Ha arról az oldalról közelítjük meg a kérdést, hogy milyen felhasználási célra igényelték ezeket a hiteleket, akkor az épített új lakások számának alakulása szempontjából még drámaibb kép rajzolódik ki. Míg 2022 első felében az újonnan szerződött lakáscélú hitelek több mint 20%-a új lakás vásárlását finanszírozta, addig 2023 első felében ez az arány a 10%-ot sem érte el.
Figyelembe véve a teljes hitelezési volumen már említett kétharmados csökkenését, mindez egyenértékű azzal, hogy az új lakások vásárlását finanszírozó hitelek volumene kevesebb, mint egyhatodára zsugorodott. A második negyedév folyamán egyébként az első negyedévhez képest már kezdett magához térni a lakáscélú hitelek piaca. Mind az ügyletek számában, mind az átlagos ügyletméretben 10% fölötti volt a növekedés, bár ennek jelentős része az első negyedévi lanyhább üzletmenet okozta.
Masszív javulásra az év második felében sem számítunk, mert ugyan az MNB kamatvágásai következtében a bankok költség oldalról lassan elkezdhetnék, és minimálisan el is kezdték csökkenteni az új lakáscélú hitelszerződések kamatait, ez azonban nagyon fokozatosan megy végbe. Ennek kulcsa az, hogy az ilyen ügyletek kockázatossága miatt elvárt kamatkülönbözet (vagyis a hitel kamata és a bank hitelnyújtással kapcsolatos költségét reprezentáló kamatszint közötti különbség) visszaálljon nagyjából a 2021-es szintekre.
A kamatok lassan támogathatják a lakáscélú hitelek volumenének további emelkedését. Hogy egy egyértelműen pozitív fejleményre is rámutassunk, az ingatlanfejlesztéssel kapcsolatos projekthitelek közül 2023 elején a lakópark-fejlesztésekre nyújtott hitelek állománya növekedett a legdinamikusabban, jóval megelőzve nemcsak a szálloda-, de az ipari ingatlanok és irodaházak fejlesztésére nyújtott hitelek állományának növekedési ütemét is.
Ugyanakkor ebből feltételezhetően nem az következik, hogy már a közeljövőben érdemi növekedés indulna meg az új lakóingatlanok átadásában, sokkal inkább az, hogy az ezen hitelek által finanszírozott lakópark-fejlesztések nélkül még ennél is visszafogottabb számokat mutatna fel az ingatlanpiac.
Mit csináljunk most a lakáspiacon?
- Az önerőből vásárlók számára megérheti kivárni. Számukra a lakásárak várható csökkenése lehetőséget hordozhat (addig is alternatív befektetésekkel tovább növelhetik a lakásvásárlásra fordítható összeget).
- Az ingatlanpiac népszerűsége közép és hosszú távon visszatérhet befektetői szempontból, tekintve, hogy az egyéb befektetéseken elérhető hozamlehetőségek szűkülnek. A lakás vásárlásokat fűtheti, hogy jelenleg nominálisan stagnáló árakat látunk, a korábbi negyedéves 2%-os csökkenés után most 2%-kal emelkedtek az árak, így lényegében a 2022 Q3-as szinten állnak. A budapesti belvárosi kerületek keresettsége magas, mert a bérleti díjak egy kis döccenő után tovább indultak felfelé.
- Mind befektetési céllal történő lakásvásárlás esetén, mind saját használati célú lakás esetén különböző szempontokat érdemes szem előtt tartani, melyek élhetővé és értékessé tesznek egy eladó lakást. Saját használatra történő vásárlás esetén az anyagi tényezők mellett a személyes szempontok ugyanolyan fontosak lehetnek, míg befektetésnél a megtérülést érdemes kikalkulálni.
Szerzők:
Horti Flóra Zsuzsanna
Oszlay András
Gyenge számokat produkált az építőipar decemberben – ágazati kitekintő
Ahogy korábba az iparnál láthattuk, úgy az építőipar esetében is elmondható, hogy két egymást követő évben esett a teljesítmény: teljes 2024-es évet nézve az építőipari termelés volumene 0,4%-kal mérséklődött. 2025 első felében sem számítunk dinamikus bővülésre, viszont az ágazatot 2025…
Még nem kapott erőre az építőipar – ágazati kitekintő
Az októberi felpattanás után ismét gyenge számokat produkált az építőipar: az egy évvel korábbihoz viszonyítva 1,7%-kal, és az előző hónaphoz képest 2%-kal csökkent az építőipari termelés volumene novemberben, így az év első 11 hónapjában 0,5%-ra mérséklődött az ágazat éves növekedése.…
Enyhén erősödik az építőipar
A gyenge őszi kezdés után októberben kedvezőbb adatokat mutatott fel az építőipar: az egy évvel korábbihoz viszonyítva 0,5%-kal csökkent, az előző hónaphoz képest viszont 4,6%-kal nőtt az építőipari termelés volumene októberben, így a hónap végére 0,7% volt az ágazat idén…