Érzékelhető, hogy a program kialakításakor az egyszerűségre törekedett a kormányzat. A legfontosabb jellemző, hogy a hitel 3%-os kamattal érhető el, a piaci kamatozású hitelhez képesti nem csekély kamatkülönbözetet (a jelenleg mintegy 7%-os átlagkamat mellett ez nagyságrendileg 4%-ot jelent) az állam fizeti meg. Életkorhoz kapcsolódó kikötés nincs, azonban az igénylőknek nem lehet korábban 50%-ot meghaladó tulajdonrésze lakóingatlanban, valamint szükséges két éves TB-jogviszony. A lakás tulajdonságait illetően is mindössze két megkötés van: a négyzetméterár maximálisan 1,5 millió forint, az ingatlan ára legfeljebb 100 millió forint lehet. A felvehető maximális hitelösszeg 50 millió forint, és a futamidő pedig nem lehet 25 évnél hosszabb. Más konstrukciókkal, kedvezményekkel kombinálható.
Kiket érinthet leginkább?
Jelenleg 2,5 millió ember él Magyarországon, akik a 18-39 éves korcsoportba tartoznak, ők lehetnek a potenciális ügyfélkör, egészen konkrétan közülük azok, akik, mint fent írtuk, nem rendelkeztek korábban 50%-ot meghaladó tulajdonrésszel más ingatlanban. A lakásvásárlók mintegy harmadát a 18–35 éves korosztály alkotja, akik valószínűleg a legnagyobb arányban első lakás-vásárlók.
Jelenleg is nagy számban vannak jelen a piacon az első lakásukat vásárlók: arányuk Budapesten 26%, míg vidéken kicsit magasabb (31%), így az új belépőkkel együtt a program mind Budapesten mind vidéken pörgetheti a lakásvásárlások számát. A tavalyi évben átlagosan ~10.400 tranzakció valósult meg havonta és ebből átlagosan 23% volt első lakás vásárlás, így azt mondhatjuk, hogy havonta országosan 2.400 lakás tranzakciót érinthetett volna 2024-ben ez a program (a programot érintő olyan feltételek, mint a négyzetméter-, vagy lakásár korlát figyelmen kívül hagyásával).
Milyen hatásai lehetnek a piacra?
A kedvezményes hitel ösztönzőleg hat a használtlakás-piacra és az új építésekre is, ami az építőipar vállalkozásait is segítheti 2025 második felétől, de leginkább 2026-tól.
A kereslet megugorhat mivel azok a fiatalok, akik eddig kivártak a magas kamatok miatt, most beléphetnek a piacra. Ez elsőkörben különösen a használt lakások szegmensét érintheti, bár a program új lakásokra egyaránt vonatkozik, így hosszabb távon ösztönözheti az új építéseket/ fejlesztéseket, akár azáltal is, hogy az élénkülő kereslet hatására láncreakció indul meg, mivel a többség meglévő lakás-eladás révén tud tovább költözni.
Ugyanakkor a hitel bevezetése árfelhajtó hatással is járhat, vagyis az ingatlanárak emelkedését eredményezheti, mint megfigyelhető volt a korábbi keresletet érintő ösztönzők esetében. Az élénkülő forgalom hatására a városi, a budapesti, ill. az agglomerációs árak emelkedhetnek majd meg leginkább, utóbbiak közül pedig erősebben a külső pesti kerületeké, ahol az átlagos négyzetméterárak még 1,5 millió forint alatt vannak (a drágább kerületek árait inkább program másodlagos hatásai érinthetik a tovább-költözőkön keresztül). Az ingatlan.com júliusi adatai alapján a fővárosban eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméter ára 1,3 millió forint volt míg az új lakásoké meghaladta az 1,6 millió forintot, ugyanakkor jelentős eltérés mutatkozik az egyes kerületek között. Az új lakás fejlesztőket a program akár motiválhatja a feltételeknek megfelelő kínálat biztosítása, amire leginkább a peremkerületekben van esély. Vidéken nagyobb a szórás az árakat tekintve: a legdrágább városnak számító Debrecen és Szeged átlagos használt lakás négyzetméter ára meghaladja a 900 ezer forintot, míg Békéscsabán 280 ezer forint, az új lakásokat nézve vármegyeszékhelyeken 1 millió, a kisebb városokban pedig 990 ezer forintért környékén mozognak az új lakások négyzetméter árai, így ezekben a lokációkban nem jelent majd korlátot a 1,5 millió forintos négyzetméterár.
A program az albérlet piacra is hatással lehet, ugyanis egyes bérlők dönthetnek inkább a vásárlás mellett, mert kedvezőbb lehet, mint a bérlés. Természtesen ebben az esetben szükséges biztosítani a megfelelő önrészt, mellyel kapcsolatban már tavaly könnyítésről született döntés, miszerint elegendő a lakás vételárának 10%-át biztosítani önerő formájában. Budapestet vizsgálva a maximum elérhető 50 milliós hitel havi törlesztő részlete nagyságrendileg 240 ezer forint lenne 25 éves futamidő mellett, míg az átlagos bérleti díj 250 ezer forint környékén mozog, így a vásárlás minden más költség (például az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó illetékek, ügyvédi költség, önerő) mellett alternatívája lehet a bérlésnek, különös tekintettel a tulajdonolt ingatlan vonatkozásában lehetséges értéknövekedésre. Ez csökkentheti a bérleti piac keresletet, ami nyomást gyakorolhat az árakra, csökkentve a bérbeadói hozamot. Persze jó kérdés, hogy aki eddig bérbeadott, az nem akar-e inkább eladni, ami mérsékelné a kiadó lakások kínálatát – ez is bonyolítja a bérbeadói piac várható folyamatainak előrejelzését. Részletesebben megvizsgálva ma Magyarországon a háztartások 11%-a él albérletben, vagyis 450 ezer háztartást érintheti a program, ami nagyjából 200 ezer embert jelent (nem kiszűrve a program által nem érintett kört).
A 3%-os új lakáshitelprogram kétségtelenül lendületet adhat a lakáspiacnak és részben a gazdaságnak is: Emellett fontos tényező, hogy az ingatlanpiacról eddig kiszorult kör számára nyitja meg a lakásvásárlás lehetőségét. Összességében érdemes felkészülni az új hitel bevezetésére, ugyanakkor célszerű óvatosan tervezni, amíg a pontos részletek nem ismertek.
