Hogyan hat az Új Gazdasági Akcióterv az ingatlanpiacra?

A lakhatási nehézségek enyhítése központi kérdése a kormány Új Gazdaságpolitikai Akciótervének – mely a megfizethető lakhatás biztosításán túl, multiplikátor hatásán keresztül, több ágazatnak is lökést tud adni, így a gazdasági növekedésre is hatással lehet. Az MBH Bank elemzője megvizsgálta a napokban kormányhatározatban is megjelent akcióterv ingatlanpiacot érintő pontjait és ezek várható eredményét.

A lakáspiacot érintő intézkedések egy része a fővárosra fókuszál, másik része pedig országos hatáskörű intézkedés.

A Budapestet érintő intézkedések hatásai

1. Magánszálláshely-szolgáltatásnyújtás, azaz az Airbnb feltételeinek szigorítása:

Két éves moratóriumot vezetnek be új Airbnb engedélyezésére, azaz 2025. január elseje és 2026. december 31-e között Budapesten nem vehető nyilvántartásba új magánszálláshely (tehát a tulajdonosok idén december 31-ig még igényelhetik a nyilvántartásba vételt). A másik módosítás szerint a magánszálláshelyek tételes átalányadója évi 38 400 forintról évi 150 ezer forintra nő azokon a településeken, ahol előző előtti évben legalább kétmillió vendégéjszakát töltöttek el turisták és egyéb utazók, vagyis ez csak Budapestet érinti.  

Hatása: A piacot rövidtávon kismértékben hűtheti az intézkedés azáltal, hogy a hosszabb távú lakásbérlet felé tereli a jelenlegi rövid távú kínálat egy részét, így a lakásbérleti díjak emelkedési üteme csökkenhet, vagy átmenetileg stagnálhat. Véleményem szerint másrészről az adóemelést a Budapesten működő Airbnb-s lakások ki tudják termelni egy év alatt, az esetlegesen szűkülő kínálat miatt is, vagy a szálláskiadók akár a turistákra is át tudják terhelni, mivel a bérleti díjak elmaradnak a környező országok átlagáraitól (míg Budapesten az Airbtics adatai alapján 71 euró az átlagár, addig Bécsben 91 euró, Prágában pedig 96 euró).  

2. Lakásbérleti díjak és szerződési feltételek szabályozása

Jelenleg Budapesten a lakások átlagos bérleti díja 250 ezer forint környékén mozog, ahol a drágulás éves üteme 10%-os szintet mutatott szeptemberben.

Hatása: Az intézkedés részletei még nem ismertek, várakozásom szerint a bérlők számára kiszámíthatóbb feltételeket jelent majd, mely a piac fehéredésének irányába hathat.

3. Megfelelő számú és színvonalú kollégiumi férőhely biztosítása

A kollégiumi férőhelyek számának növelése és a meglévő férőhelyek felújítása szükséges intézkedés. A nemrégieben napvilágot látott Magyar Nemzeti Lakásstratégia 2035 című, szeptemberben elkészült dokumentum szerint a kormányzatnak a következő tíz évben évente legalább ezer kollégiumi szobát kellene építtetenie. Kívánatos lenne esetleg kihasználatlanul álló, korszerűtlen irodaházak felújítása is erre a célra.

Hatása: A felújítások és építések révén az építőipart stimulálhatja; új kollégiumok építése esetén azonban csak azonban 4-5 éves távlatban lehet majd kimutatható hatásokról beszélni az engedélyeztetések, illetve építkezések átfutási ideje miatt.

Országos Intézkedések:

4. Otthonteremtési program kiegészítése, a fiatalok számára nyújtható új támogatási formák bevezetésével

Részletes információk hiányában a hatásai egyelőre nem ismertek. Véleményem szerint célzott hitelprogramok merülhetnek fel. A hivatkozott Lakásstratégiában célként került rögzítésre a szüleiknél lakó vagy a szüleiktől rendszeres és jelentős anyagi támogatást kapó fiatalok arányának a jelenlegi 52%-ról 40%-ra való leszorítása 2035-re.

5. Vidéki Otthonfelújítási Program

Az első otthonfelújítási támogatási program 2021-ben indult és a legalább egy gyermeket váró vagy nevelő családokat számara volt elérhető. A most bejelentett program csak a leszakadó, kistelepüléseken indulna újra alacsony adminisztrációs terhek mellett. Jelenleg is elérhető egy otthonfelújítási támogatás, amelyben maximum összesen 6 millió forint támogatást és kamatmentes hitelt lehet felvenni az 1991 előtt épült családi házak energetikai korszerűsítésére. A támogatás egyelőre kevésbé pörög a bonyolult adminisztratív elvárások miatt.

Hatása: A lakásállomány minőségére pozitívan hathat az intézkedés, illetve az építőipart is élénkítené, mivel megrendelésállományt generálhat a szektorban, különös tekintettel a kis- és középvállalkozásokra (alapanyag és kivitelezési munkákra is).

6. Széchenyi Pihenő Kártya juttatások 50%-ig lakásfelújításra fordítható

Az idei év első nyolc hónapjában a SZÉP-kártya feltöltések összértéke meghaladta a 294 milliárd forintot, ez 12,6%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest, ami mutatja a kártya népszerűségét is. 2024 augusztus végén a SZÉP-kártyákon összesen 96,5 milliárd forint állt rendelkezésre. A SZÉP-kártyára kapott juttatás kedvezőbb adózási feltételekkel rendelkezik, így a munkavállalók kedvezőbb adózású pénzből tudják finanszírozni a felújítást.

Hatása: A kedvező adózású rekreációs plafon jelenleg 450 ezer forint, ezért limitált hatás várható. A pontos részletekről azonban egyelőre még nem lehet sokat tudni, de ha olyan egyszerűen és adminisztrációs terhektől mentesen lehet majd lakásfelújításra használni, mint például az éttermekben fizetni vele, akkor vélhetően kedvelt lesz a SZÉP-kártya birtokosok körében. Ugyanakkor a turizmusra és vendéglátásra negatív hatást gyakorol az intézkedés.

7. Önkéntes nyugdíjpénztári tagi egyenleg lakáscélú hitel törlesztésére vagy lakásfelújítás célra felhasználása

Véleményem szerint az ÖNYP-kből ily módon felszabaduló összeg nagyobbik hányada irányul majd lakásfelújításra, így számolni lehet azzal, hogy az építőipari szakemberekre nagyobb igény lesz, ami árfelhajtó hatással is járhat a munakerő- és építőanyagköltség vonatkozásában egyaránt. Ennél kisebb, de jelentős volumen irányul majd a hitelek előtörlesztésére, aminek az amortizáción keresztül lesz hatása az állományra; önerő-kiegészítésre vélhetően az állomány tizede irányulhat, így önmagában ennek a lakás-tranzakciók számára való hatása limitált lesz.

8. Munkaadói támogatás: 2018 végén megszűnt lakás cafetéria, a mostani újbóli bevezetésével, lehetővé tenné, hogy a munkáltatók kedvezőbb adózással vagy adómentesen támogassák munkavállalóik lakhatását, ezzel akár több tízezer dolgozó vehetné igénybe ezt a cafetéria-elemet. Ezzel is növelni lehet a lakosság/dolgozók jelenlétét a lakáspiacon, ha például hitelfizetést lehet ezzel kiegészíteni.

9. Az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó 5%-os áfa fenntartása 2026. december 31-ig

További két évvel meghosszabbítaná a kormány az új építésű lakásokra érvényes kedvezményes 5%-os áfát (különben 27% lenne az ingatlanok áfatartalma), hogy érvényes legyen az építési engedélyeknek kell a határidőig meglenniük.

Hatása: Ez könnyítést jelent mind a vevők, mind az eladók számára, és ezáltal az új lakás tranzakciók jobban pöröghetnek. Kormányzati becsélesek alapján évi 200 milliárd forint körüli adókedvezményt jelent az intézkedés. Ez lendíthet az építőiparon és azon belül is az újlakások építési kedvén. Idén mindössze 15 ezer környékén lehet az új lakásátadások száma, jövőre már számítunk egy mérsékeltebb emelkedésre (~18 ezer lakásátadás), de ez még jobban segítheti a piacot két éves távlatban.

10. Évi 5%-os önkéntesen vállalt lakáshitel kamatplafon bevezetés

A részletek kidolgozása jelenleg is zajlik. Nyilatkozatok szerint a bankok egy jól behatárolt körnek (fiatal igénylők) biztosítanák első, meghatározott feltételekkel bíró lakásuk megszerzéséhez. Az intézkedés lakáscélok elérését támogatja, emellett ösztönzi a lakásvásárlást és a lakástranzakciók növekedését.

2010-2024 között az Eurostat adatai alapján Magyarországon drágultak a második legnagyobb mértékben a lakások árai, és a bérleti díjak emelkedésében is a felső harmadba tartozik az ország. Az intézkedések elsősorban a megfizethető lakhatást célozzák meg – amire leginkább Budapesten van szükség –, illetve a lakáspiachoz szorosan köthető építőipart segítik. Egyrészt ezt a minél nagyobb és szélesebb kínálattal próbálják elérni, gondoljunk az Airbnb-szabályozás módosítására, amely a hosszabb távú lakásbérlet felé terelné a jelenlegi rövid távú kínálat egy részét, így hatva a lakásbérleti díjak emelkedési ütemének csökkenésére. Másrészt a lakásépítések számának növekedését támogatná az újlakásokra vonatkozó 5%-os áfa meghosszabbítása.

A fent említett stimulusok többsége az építőipart is élénkítené, amelyre jelenleg szüksége is van az ágazatnak, mivel új megrendelésállományt generálhat, különös tekintettel a kis- és középvállalkozásokra. Ugyanakkor számítani lehet arra, hogy az intézkedések árfelhajtó hatással bírnak a munakerő- és építőanyagköltség vonatkozásában egyaránt.