Az utóbbi időben számos esetben lehet hallani arról, hogy a nominális lakásárak stagnálása, vagy reálértéken számolt esése miatt itt az ideje a lakásvásárlásnak, akár befektetési céllal is. Hosszú távra tervezve találhatunk jó vételeket a piacon, de mit csináljunk most, ha a következő pár évben is szeretnénk a legtöbbet kihozni a befektetésünkből?

Lakáspiac teljesítménye

Az elmúlt években a lakóingatlanok árai stagnáltak, ez megítélésünk szerint a következő évben sem fog változni. 2024. őszéig sem kell jelentős további áremelkedésre számítani, jóllehet a felújított lakások ára jobban követheti az inflációt, mint a rosszabb állapotú társaiké. Nem számítunk arra, hogy a CSOK plusznak rövidtávon szignifikáns árfelhajtó hatása lesz a lakáspiacon, mivel ez egy visszafizetendő támogatott hitel, amit az eladók nem tudnak beárazni úgy, mint egy vissza nem térítendő támogatást (mint amilyen a korábbi CSOK volt) – illetve egyes becslések szerint a harmadára szűkül a kör is, amely igénybe tudja venni ezt a lehetőséget.

Sokan mondtak le az utóbbi évben a lakásvásárlásról – részben a magasra kúszó hitelkamatok miatt – és aki nem tudott vásárolni, kénytelen volt ingatlant bérelni. Érdemes látni ugyanakkor, hogy míg a lakásárak stagnáltak, addig a bérleti díjak emelkedése stabil volt nyár végéig. Az MNB második negyedéves becslése szerint Budapesten a negyedéves lakásár-emelkedés 4,9%-ra tehető.

Ezzel szemben a KSH-ingatlan.com budapesti lakbérindexe éves szinten 12%-kal (szeptemberi adat) ment feljebb nominálisan. Az elmúlt évben erősebb volt a bérlői kereslet a piacon, mint a vevői, és ez vezetett a bérleti díjak további emelkedéséhez. Ez az emelkedés azonban nem tartott lépést az inflációval, így máig nem sikerült megütni a koronavírus-járvány kitörése előtti szintet.

Lakásba vagy állampapírba fektessünk?

Ha az MBH Elemzési Centrum várakozásai teljesülnek, idén 17,8%-os infláció lesz (lsd. MBH Elemzési Centrum Negyedéves Makrogazdasági Kitekintő 2023 október), így a jövő évre vonatkozóan 19% feletti hozam is elérhető lesz a Prémium Magyar Állampapírnál. Ezzel szemben lakáskiadással a kezdeti tőkére vetítve átlagosan 3-5%-os éves hozam érhető el, amihez még az éves árnövekedést lehet hozzákalkulálni. Pár éves időtávon azonban még így is jobb megtérülés érhető el az állampapírokkal, melyekkel kevesebb probléma is adódhat – gondoljunk csak az ingatlanoknál felmerülő amortizációra, vagy a fenntartási- és javítási költségekre.

Tavalyhoz képest ugyanakkor idén jobban megéri a befektetési célú lakásvásárlás, mivel azállampapír hozamok csökkentek, és tavaly nyár óta emelkedőben vannak a lakáspiaci hozamok is. Az állampapíroknál viszont még így is rosszabbul teljesít a lakáspiac, így pusztán csak a várható hozamokat nézve nem éri meg ma befektetési céllal lakást venni, mert nem lehet kiadni annyiért, amennyit az állampapírok hoznak, és a lakások értékváltozása sem akkora, hogy a hozama elérje az állampapírét.

Érdemes ugyanakkor kiemelni, hogy ingatlanvásárlásban a befektetők jellemzően nem egy-két évben, hanem hosszabb távon gondolkodnak. Ha feltételezzük, hogy a 2024-ben jelentősen csökkenő infláció miatt 2025-ben már az átlagos inflációhoz kötött állampapírok hozama sem lesz olyan magas, két-hároméves távlatban már az ingatlanbefektetésekkel elérhető hozam is vonzóvá válhat.

Összegezve: Érdemes most lakást venni?

  • Rövidtávon jelenleg nem érdemes lakásokba fektetni, helyette inkább az állampapírokat vagy egyéb befektetési lehetőségeket célszerű választani.
  • Közép- és hosszú távon, ahogy csökken az állampapírok hozama és a hitelek kamatai, illetve javul a gazdasági környezet, az ismét élénkítheti az ingatlanpiacot, és ezzel az ingatlanbefektetések hozamát is megemelheti.
  • Ha valaki hosszabb távon gondolkodva, vagy személyes szempontok alapján dönt az ingatlan mellett, akkor a jelenlegi körülmények között is érdemes ingatlant vásárolni.

Jelen dokumentum a 2014/65/EU irányelv, és a Bizottság (EU) 2017/565 felhatalmazáson alapuló rendelete alapján marketingközleménynek minősül, a jelen honlap dokumentumok menüpontjában elérhető a vonatkozó jogi tájékoztató nyilatkozat.

A jelen nyilatkozat készítésének időpontja: 2023. november 17. 9 óra 00 perc

Készítette: Horti Flóra – Szenior stratégiai elemzés szakértő, MBH Bank Nyrt.